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消防验收对房屋租赁合同效力的影响
来源:互联网 作者:佚名 日期:2013年04月02日 访问次数: 字体:
摘要:本文介绍消防验收对房屋租赁合同效力的影响,滨海公司(甲方)与智达公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》,主要内容为:甲方出租成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层,出租物业基本用途为餐饮、娱乐等项目,并提供专业律师进行免费法律咨询...

 案例:

    2002年8月25日,滨海公司(甲方)与智达公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》,主要内容为:甲方出租成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层,出租物业基本用途为餐饮、娱乐等项目,总计出租物业建筑面积为1450平方米;自2002年9月1日至2003年3月31止,乙方可以进驻现场进行局部改造和精装修,并进行设备调试及试营业;自2003年4月1日起计算租期,交纳租金;租赁期为11年,即从2003年4月1日起至2014年3月31日止;每年租金227万元,每年4月1日前和10月1日前各支付一次,每次预付金额为当年租金总额的50%;如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;乙方在办理有关经营管理、装修改造、广告宣传等手续时,甲方应给予必要的协助,出具相关的证明和文件;甲、乙双方均不能无故解除本协议;如确有必要解除合同,必须提前90日通知对方,除按当年实际使用租赁物业情况结算租金外,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。

  2002年9月2日左右,滨海公司将租赁物交付智达公司。智达公司对其承租的成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层进行了装修,并于2002年11月27日,获得“北京智达三晋酒楼有限责任公司”(以下简称三晋酒楼)的企业名称预先核准,进行了设备添置、人员培训,办理了卫生防疫等手续。在承租期间,智达公司没有取得营业执照即进行了试营业。2004年7月23日,工商宣武分局向李某(系三晋酒楼工作人员)出具工商宣处字,未经登记机关核准登记擅自从事餐饮的经营活动,决定处罚:1、责令立即停止非法的经营活动;2、罚款2000元。

  2005年3月,滨海公司起诉至人民法院,称智达公司至今仅支付了定金50万元,未支付租金,虽经多次催要,但均被拒绝,故请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》,智达公司将其承租并已装修的房屋无偿返还我方,给付房屋租金794.5万元,滞纳金1966387元(暂计至2005年2月1日,自逾期之日起至实际给付之日止),及违约金454万元,由智达公司承担诉讼费。

  以案说法

  智达公司答辨并反诉称:滨海公司未按协议约定向我公司提供相应的法律文件,使我公司拟将设立的“北京智达三晋酒楼有限责任公司”,无法获得工商行政管理部门的核准,使合同约定的试营业亦无法进行。滨海公司的不作为,已经构成违约和对我公司权利的侵犯,我公司没有交纳租金,是维护自身合法权益的行为,足以对抗滨海公司的不作为。反诉请求确认双方签订的《房屋租赁协议书》无效,驳回滨海公司的诉讼请求,判令滨海公司补偿我公司经济损失17404972.11元(实际投入6204972.11元,双倍租金454万元,三年预期利润666万元),由滨海公司负担诉讼费。

  人民法院查明:滨海公司与智达公司签订租赁协议时,成大广场的消防验收工作尚未完成。智达公司实际租赁面积为1878.52平方米,交接时双方未填写清单。智达公司自其按约定付给滨海公司50万元租房定金后,未支付租金。在诉讼中,经智达公司申请,原审法院委托北京XX房地产价格评估有限责任公司,对三晋酒楼装饰装修工程的价格进行评估,结论为,2002年4月15日的市场价格为351.28万元,该评估价格的有效期为一年,即自2002年4月15日至2003年4月14日。

  人民法院经审理认为:滨海公司将房屋出租给智达公司时,没有办理消防验收手续,智达公司对房屋进行装修后,也未办理消防验收手续。根据我国《消防法》的规定,消防未经验收或者验收不合格的,不得使用。公众聚集场所经消防验收合格后,方可使用开业。滨海公司将大厦出租给智达公司的行为,违反了《消防法》的规定。依据《合同法》的规定,违反法律强制性规定的合同无效,滨海公司与智达公司签订的《租赁合同》,违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定,应认定为无效。但智达公司已实际占有和使用了滨海公司的房屋,因此应当支付相应的费用,具体数额,可按《租赁合同》中租金的计算方式确定。关于智达公司主张的直接损失和间接损失,本院认为房屋装修和设备安装部分的费用,可以按评估价值予以认定。判决:

  一、双方签订的《 房屋租赁协议书》无效;

  二、智达公司将其承租并已经装修的房屋于判决生效后三十日内腾空并移交给滨海公司;

  三、滨海公司于判决生效后十日内给付智达公司房屋装修补偿一百万元;

  四、驳回滨海公司的其他诉讼请求。

  五、驳回智达公司的其他反诉请求。

  专家意见

  本案涉及的法律问题主要为消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。1998年9月1日,《中华人民共和国消防法》正式实施。该法第十条规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经***消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入

【关键字】租赁合同,消防验收,合同效力

首席律师: 孙智全律师
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